13/2138 Ny-Hellesund Utleie AS handler ikke i strid med plikten til universell utforming

I ombudets uttalelse av 27. juli 2015 konkluderte ombudet med at ferieleilighetene ved Verftet i Ny-Hellesund er utformet i strid med kravet om universell utforming, jf. diskriminerings- og tilgjengelighetsloven § 13.

Ny-Hellesund Utleie AS, som driver utleie av ferieleilighetene, klaget på at utbedring av ferieleilighetene vil innebære en uforholdsmessig byrde. Ny-Hellesund Utleie AS har ingen disposisjonsrett når det gjelder leilighetene, utover å forestå utleie.

Ombudet fant det godtgjort at utbedring vil utgjøre en uforholdsmessig byrde for utleieselskapet. Selv om de private eierne er pålagt å stille sin ferieleilighet til disposisjon for utleie i minst 3 måneder i året, har ikke ombudet myndighet til å pålegge utleieselskapet å utbedre en eller flere leiligheter fordi det vil gripe inn i privat eiendomsrett.

• Saksnummer: 13/2138
• Lovgrunnlag: diskriminerings- og tilgjengelighetsloven § 13
• Dato for uttalelse: 2. august 2016 

Sakens bakgrunn

I ombudets uttalelse av 27. juli 2015 konkluderte ombudet med at ferieleilighetene ved Verftet i Ny-Hellesund er utformet i strid med kravet om universell utforming, jf. diskriminerings- og tilgjengelighetsloven § 13.

Ombudet er senere gjort kjent med at Verftet i Ny-Hellesund, som ombudets uttalelse av 27. juli 2015 er rettet mot, ikke er et selskap, men kun et navn som brukes i markedsføringen.

Virksomheten som driver utleie av ferieleilighetene, er Ny-Hellesund Utleie AS.

Ny-Hellesund Utleie AS har anført at det vil være en uforholdsmessig byrde å utbedre ferieleilighetene.

På bakgrunn av denne informasjonen, omgjør ombudet sin tidligere uttalelse av 27. juli 2015.

Partenes syn på saken

Ny-Hellesund Utleie AS:

Ny-Hellesund Utleie AS ble opprettet fordi det var et krav fra kommunen at når området er regulert til næringsvirksomhet, må utleien skje gjennom et eget selskap.

Ny-Hellesund Utleie AS har en avtale med hver av eierne om å markedsføre utleiemuligheten og håndtere bestilling og oppgjør. Leiesummen går til eierne av leiligheten, fratrukket 30%, som går til utleieselskapet for å dekke utleieselskapets utgifter (lønn, faste utgifter med båt, telefon, mv).

Ny-Hellesund Utleie AS har ingen disposisjonsrett når det gjelder leilighetene, utover å forestå utleie. Selskapet kan ikke pålegge eierne å gjøre noen bygningsmessige endringer i leiligheten, og kan heller ikke selv gjøre noe i leilighetene uten eiers samtykke. Vedlikehold av leiligheten dekkes av eierne, som også dekker fellesutgifter. Alle forhold knyttet til leilighetene håndteres for øvrig gjennom et eget sameie.

På spørsmål fra ombudet om det er mulig å gjøre om en av leilighetene slik at en person med nedsatt funksjonsevne kan benytte den, viser selskapet til at det i så fall må rettes spørsmål til eierne om en av dem er villig til å stille sin leilighet til disposisjon for en slik tilpasning. Ifølge selskapet bør dette håndteres av sameiet, som vanligvis håndterer forhold knyttet til leilighetene.

Ny-Hellesund Utleie AS mener at det vil være urimelig om selskapet må dekke utgiftene ved tilpasning, all den tid de hverken eier eller leier leilighetene, og deres andel/provisjon kun utgjør 30% av den totale leieinntekten. Den enkelte eier vil sannsynligvis ikke påta seg denne utbedringskostnaden alene, og selskapet vet at det vil være eiere som vil motsette seg å være med på å dekke slike utgifter i et eventuelt spleiselag.

A:

For anførslene til A, vises det til ombudets uttalelse av 27. juli 2015. Ombudet har ikke sett grunn til å innhente ytterligere kommentarer fra A.

Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven

Ombudet håndhever lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne (diskriminerings- og tilgjengelighetsloven), jf. § 28. Ombudet kan gi uttalelse om et forhold er i strid med loven, jf. diskrimineringsombudsloven § 3 tredje ledd, jf. § 1 andre ledd nr. 3.

Plikten til universell utforming

Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven § 13 tredje ledd pålegger offentlige og private virksomheter rettet mot allmennheten en plikt til å sikre universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjon. Brudd på plikten til universell utforming etter § 13 regnes som diskriminering, jf. § 12 første ledd.

Plikten til universell utforming rekker så langt det ikke medfører en uforholdsmessig byrde for virksomheten, jf. § 13 tredje ledd første punktum. Ved vurderingen av om utformingen eller tilretteleggingen medfører en uforholdsmessig byrde vil den positive effekten og viktigheten av tilretteleggingen måtte veies mot kostnader og andre former for belastning tilretteleggingen medfører. Det følger av loven at det særlig skal legges vekt på tilretteleggingens effekt for å nedbygge funksjonshemmende barrierer, om virksomhetens alminnelige funksjon er av offentlig art, de nødvendige kostnadene ved tilretteleggingen, virksomhetens ressurser, sikkerhetsmessige hensyn og vernehensyn.

Det skal legges til grunn at diskriminering har funnet sted hvis det foreligger omstendigheter som gir grunn til å tro at det har skjedd diskriminering og den ansvarlige ikke sannsynliggjør at diskriminering likevel ikke har funnet sted, jf. § 30 andre ledd bokstav b).

Ombudets vurdering

Ombudet skal ta stilling til om Ny-Hellesund Utleie AS handler i strid med plikten til universell utforming i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven § 13 ved at selskapet leier ut ferieleiligheter som ikke er universelt utformet.

Ny-Hellesund Utleie AS driver en virksomhet som er rettet mot allmennheten. Det følger av forarbeidene at det avgjørende er om virksomheten er generelt publikumsrettet, jf. Ot.prp.nr.44 (2007-2008) s. 143. Videre på s. 143 er det uttalt at virksomheter som driver i leide lokaler ikke kan fraskrive seg ansvaret med henvisning til at dette er utleiers ansvar. Ombudet mener at det samme må gjelde i dette tilfelle der et utleieselskap leier ut privateide leiligheter. Selskapet har derfor i utgangspunktet plikt til å sikre universell utforming av leilighetene.

Det er enighet om at boligene ikke er universelt utformet. Spørsmålet er om det vil innebære en uforholdsmessig byrde å stille krav om at utleieselskapet utbedrer en eller flere leiligheter.

Ifølge Ny-Hellesund Utleie AS, har de ikke disposisjonsrett over leilighetene og kan ikke pålegge eierne å gjøre endringer. Ny-Hellesund Utleie AS ble opprettet etter at boligene var oppført og hadde ikke noe mulighet til å påvirke utformingen.

Ombudet finner det tilstrekkelig godtgjort at utbedring vil utgjøre en uforholdsmessig byrde for utleieselskapet. Det er ikke praktisk mulig for utleieselskapet å utbedre en eller flere leiligheter. Selv om de private eierne er pålagt å stille sin ferieleilighet til disposisjon for utleie i minst 3 måneder i året, har ikke ombudet myndighet til å pålegge utleieselskapet å utbedre en eller flere leiligheter fordi det vil gripe inn i privat eiendomsrett.

Konklusjon

Ombudet omgjør sin uttalelse av 27. juli 2015. Ny-Hellesund Utleie AS handler ikke i strid med plikten til universell utforming i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven § 13 ved at selskapet leier ut ferieleiligheter som ikke er universelt utformet.